Технический заказчик и генподрядчик

Исполнение строительного подряда не может осуществляться без компетентного руководства и эффективной организации производственного процесса.

Для этих целей застройщик привлекает к участию в строительстве технического заказчика, выполняющего ряд инжиниринговых услуг, и генерального подрядчика для руководства работами по реализации проекта.

Хотите гарантированно побеждать в тендерах?

Отправьте запрос и получите в распоряжение целый штат экспертов с оплатой за результат!

Выиграть в тендере 1. Отличия технического заказчика и генподрядчика

Иногда, в силу технической необходимости, эти две должности совмещает один человек. Но не стоит отождествлять технического заказчика с генеральным подрядчиком. У каждого из них свои функциональные обязанности и гражданско-правовая ответственность.

Технический заказчик – это ответственное должностное лицо, уполномоченное заключать от имени застройщика договоры о проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации и строительстве. Он готовит технические задания, предоставляет исполнителям материалы и документы для выполнения необходимых работ, утверждает проект, а также исполняет прочие обязанности в рамках существующего законодательства. В целом, смысл должности технического заказчика состоит в профессиональном представительстве застройщика, управлении строительством от стадии проектирования до ввода объекта в эксплуатацию.

Генеральный подрядчик – это должностное лицо, которое отвечает по договору за возведение объекта и соблюдение нормативов в рамках ГрК РФ. Генподрядчик выбирает субподрядчиков (непосредственных исполнителей) и обеспечивает выполнение строительных работ по установленному графику, руководит сборкой конструкций и проводкой систем инженерно-технического обеспечения согласно проектной и рабочей документации, контролирует качество материалов, изделий и безопасность труда.

По совокупности функций, генеральный подрядчик – это главный организатор технологического процесса, но, в отличие от технического заказчика он не обладает представительскими функциями и не может действовать от лица застройщика.

Хотите заключать прямые контракты без тендера?

Для вас — самая большая база субподрядов и коммерческих заказов, которые вы можете получить по итогам обычных переговоров!

Получить бесплатную подборку прямых коммерческих контрактов 2. Совмещение функций технического заказчика и генерального подрядчика

Согласно статье 1 пункта 22 Гражданского Кодекса технический заказчик обязан состоять в СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства.

В соответствии с ФЗ-372 генеральный подрядчик должен быть членом СРО строителей при осуществлении работ по договору подряда с размером обязательств больше 3 миллионов рублей.

Договор генерального подряда может подписывать застройщик, состоящий в строительном СРО.

Стало быть, совмещение обязанностей технического заказчика и генподрядчика одним лицом вполне возможно.

Застройщик может подписать два договора с одной компанией, если она состоит во всех трёх СРО: строительства, архитектурно-строительного проектирования и изысканий, в рамках законодательства прописанных в статье 1 пунктов 16 и 22, а также статьи 53 пункта 2 Гражданского Кодекса.

Хотите участвовать в тендерах с авансом от заказчика?

Для вас — самая полная база государственных и коммерческих тендеров с авансированием от 30% до 100%!

Заключить контракт с авансированием 3. Видео инструкция «Заказчик и подрядчик. Проблемы исполнения договора»

Для гарантированного результата в тендерных закупках Вы можете обратиться за консультацией к экспертам Центра Поддержки Предпринимательства. Если ваша организация относится к субъектам малого предпринимательства, Вы можете получить целый ряд преимуществ: авансирование по гос контрактам, короткие сроки расчетов, заключение прямых договоров и субподрядов без тендера. Оформите заявку и работайте только по выгодным контрактам с минимальной конкуренцией!

Источник

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году

Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.

214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:

квартиры в многоквартирном доме,
таунхаус, который состоит минимум из трех блоков.

Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов.

Требования к застройщику по 214-ФЗ

Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:

Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика

Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.

Кто занимает руководящие посты в компании

Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:

имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.

Есть ли проектная декларация

Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.

Сколько денег у застройщика

У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.

Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.

Минстрой не выдаст разрешение, если компания:

еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
участвует в процедуре банкротства,
приостановила деятельность по решению суда,
не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.

Какой у застройщика опыт

Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

Кому принадлежит земля под застройку

Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.

Обязанности застройщика во время строительства

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Квалификация застройщика

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Кредиты во время строительства

Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье.

Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.

Переводы со счета застройщика

Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:

строительные работы на объекте,
проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
строительство инженерных сетей,
подготовку градостроительной документации,
кредит на строительство,
госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
зарплату сотрудникам,
взносы в компенсационный фонд,
возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
рекламу,
аренду офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Периодическая отчетность

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.

Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.

Ответственность застройщика

Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.

Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:

должностным лицам грозит штраф от 20 тыс. до 50 тыс. ₽,
компании — от 500 тыс. до 1 млн ₽.

Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:

должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
компании — от 200 тыс. до 400 тыс. ₽.

Если застройщик не сдаст отчетность или сделает это не вовремя:

должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
компании — от 50 тыс. до 200 тыс. ₽

Источник

Система взаимоотношений участников строительного процесса

Кто есть кто в строительстве? Каково назначение и какие функции несут застройщик, технический заказчик, проектные, монтажные и строительные организации мы рассмотрим ниже.

В ходе создания строительной продукции немалую роль приобретает система взаимоотношений участников производственного процесса. Систему, которая существует в настоящее время, можно представить в форме цепочки участников, на одном конце которой оказываются капитальные вложения (инвестиции), а на другом — созданная строительная продукция. Инвестор является субъектом гражданских отношений, который инициирует и обеспечивает создание строительной продукции. Согласно Градостроительному кодексу РФ, организация, которая инвестирует в строительный проект, называется застройщик.

У большинства застройщиков нет возможности руководить и ежедневно проверять строительство или реконструкцию своих проектов. Поэтому интересы застройщика на протяжении всего цикла развития проекта, от идеи до сдачи построенного объекта в эксплуатацию, представляет технический заказчик. Как правило, это специализированная организация, которая занимается координированием действий всех участников проекта. Услуги службы технического заказчика включают в себя получение исходно-разрешительной документации на строительство, согласование проектной документации с государственными органами, технический надзор за строительством, сдачу построенного объекта в эксплуатацию. Таким образом, технический заказчик является «правой рукой» застройщика (инвестора) по вопросам строительства и гарантирует техническое, организационное, правовое, и экономическое обеспечение проекта. Но нужно помнить, что каждый застройщик имеет право выполнять функции технического заказчика своими силами.

Участников, которых подбирает технический заказчик с целью проектирования, а также создания строительной продукции называют генеральный проектировщик и генеральный подрядчик. Права на выполнение проектных или строительно-монтажных работ такие организации заверяют государственными лицензиями и свидетельствами.

Зачастую генеральному подрядчику не под силу реализовать весь спектр работ самостоятельно. В таком случае он подбирает специализированные организации, с которыми впоследствии заключает договор, к примеру, на выполнение электромонтажных работ или работ по монтажу санитарно-технических систем. Эти специализированные предприятия именуют субподрядными организациями или просто субподрядчик.

Таким образом, классическая цепочка взаимоотношений участников строительного процесса выглядит примерно следующим образом: Застройщик (инициирует и обеспечивает проект) – Технический Заказчик (организатор проекта) – Генеральный подрядчик и Генеральный проектировщик (исполнитель проекта) – Субподрядчик (исполнитель проекта второй ступени).

Кроме классической цепочки взаимоотношений существует множество других форм отношений сторон, которые участвуют в строительстве. Некоторые из них представлены на рисунке ниже.

Источник

Функции заказчика-застройщика

Определение понятия и функции заказчика-застройщика

Функции заказчика-застройщика в строительстве определяются из самого термина. Общими словами – это участник инвестиционного проекта, подразумевающего строительство на определенном участке или капитальный ремонт объекта, а также подготовку инженерных сетей и документации к этому проекту.

Термины заказчик и застройщик несколько разнятся в разных документах – Градостроительном кодексе РФ и в Законе об участии в долевом строительстве. В первом документе это может быть физическое или юридическое лицо, во втором речь идет только о юридических лицах и ИП.

Оставьте онлайн-заявку и узнайте больше об услуге во время бесплатной консультации

girl

Перечень функций заказчика-застройщика

Для выполнения функций заказчика-застройщика компании проходят конкурсный отбор, после чего заключается договор. В нем прописываются следующие функции этой стороны:

работа с документацией – от проведения замеров и расчетов до поиска подрядчиков и поставщиков;
обеспечение рационального использования средств и материалов, контроль своевременности выполненных работ, выплата зарплат и осуществление иных платежей;
надзор за соблюдением норм, правил ТБ, прием выполненных работ и сдача в эксплуатацию;
в перечень функций заказчика-застройщика входит также получение, хранение и выдача строителям материалов, оборудования, инструментов в процессе строительства.

ООО «ЭкспертСтрой-Инжиниринг» предлагает свои услуги для независимой экспертизы объектов для качественного выполнения всех стадий строительства.

Скачайте подробный актуальный прайс-лист от 19 марта 2020 года.

Источник