На кого ложиться ответственность за пожарную безопасность арендуемого помещения

Что должен знать арендатор о пожарной безопасности до принятия помещения от арендодателя

Андрей Ларин рекомендует:

На кого ложиться ответственность за пожарную безопасность арендуемого помещения?

До того, как взять в аренду нежилое помещение, важно оценить все возможные риски, а также установить в каком объеме законодательно и в силу договора каждая сторона их понесет. Данная оценка положительно повлияет на дальнейшее взаимодействие сторон договора, а также поможет избежать возможные споры об ответственности.

Юристы ЮБ «Аргументъ» рекомендуют осмотреть помещение на предмет возможных нарушений до того, как брать его в аренду. Большое число недостатков, которое впоследствии могут стать причиной наложения штрафов, возможно выявить, проведя визуальный осмотр.

Юристы советуют арендатору обращать внимание на датчики дыма, наличие или отсутствие пожарной сигнализации, исправность проводки и другие характеристики помещения. Разумно будет затребовать у собственника документы на здание, чтобы определить категорию здания и, соответственно, определить требования в данной сфере и ее безопасности.

Когда пожарная сигнализация обязательна?

Если помещении не оснащено установками пожаротушения (далее – АУПТ) и сигнализацией (далее – АУПС), это не всегда будет являться нарушением со стороны арендодателя.

Так в соответствии с приказом МЧС России №315 требования об установке АУПТ относятся к:

• одноэтажным зданиям площадью от 3 500 кв. м при размещении торговых и подсобных помещений зала в наземной части здания;
• двухэтажным зданиях с торговой площадью более 3 500 кв. м.

Еще один важный документ, который следует запросить у арендодателя – декларация пожарной безопасности, которая является доказательством соблюдения норм безопасности.

Декларация содержит некую оценку безопасности и принятых мер по охране помещения от пожара. Приложение к декларации является расчет по оценке пожарного риска.

Законодательно не установлена обязанность предоставления декларации на все здания. В приказе МЧС РФ №91 содержится перечень объектов, для которых ее составление – обязательное условие.

Отметим, что декларация не обязательна для жилых домов небольшой этажности и отдельных объектов капитального строительства не более 2 этажей.

Разделение ответственности по соблюдению пожарной безопасности

Законодательство устанавливает, что ответственность за пожарную безопасность возлагается на:

• собственника имущества;
• лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, включая руководителей организаций;
• лица, назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности;
• иные лица, указанные федеральным законодательством.

Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за 2006 год содержит пояснения относительно того, что стороны договора аренды имеют возможность самостоятельно установить того, кто будет ответственен за пожарную безопасность.

Юристы отмечают, что в большинстве случаев арендодатель старается максимальное количество обязанностей возложить на арендатора.

Однако обязанность арендатора по соглашению, заключенного между сторонами, нести ответственность по предписаниям МЧС, не значит, что он отвечает за систему пожарной безопасности всего здания, в том числе за площади, которые не входят в договор. Данное положение договора будет действовать, если арендованное помещение имеет собственные коммуникации. Если здание имеет единую систему сигнализации, доступ к которой принадлежит арендодателю, то он и несет ответственность в случае ее неисправности.

«На 200 тыс. рублей могут оштрафовать за нарушение требований пожарной безопасности»

В случае пожара суд имеет право распределить убытки на обе стороны договора.

Юристы ЮБ «Аргументъ» отмечают, что обязательно следует внимательно читать договор, а также акт приема-передачи. Арендатор принимает помещение в соответствии с актом приема-передачи и соглашается с наличием тех дефектов, которые прописаны в документе, а, следовательно, ему известно о состоянии имущества.

Зачастую арендаторы ссылаются в суде на капитальный характер работ по обустройству помещения системами АУПТ и АУПС. Если в договоре отсутствует условие о ремонте, арендаторы говорят об отсутствии полномочий, так как оборудовать помещение противопожарными системами обязан арендодатель. Но это не снимает с них бремя ответственности.

Судебной практике известен случай, когда судом было оставлено в силе постановление о наложении штрафа. Ленинградским областным судом было отмечено, что ответственность за нарушения требований пожарной безопасности возлагается не только на собственников имущества, но и на лица, которые обладают полномочиями по пользованию и распоряжению им, что установлено федеральным законодательством. А также обязанность арендатора по соблюдению норм пожарной безопасности может быть закреплена договором аренды.

Таким образом, юристы юридического бюро отмечают, что вопрос возложения ответственности за пожарную безопасность арендуемого помещения не следует оставлять без внимания.

Источник

Рекомендации для желающих стать арендатором торговой площади

Рано или поздно любая бизнес – идея в своем развитии сталкивается с необходимостью аренды нежилого помещения для создания собственного офиса продаж или организации торговой площади. Следует отметить, что аренда торговых помещений – дело, не терпящее суеты, так как влечет за собой порой достаточно серьезные материальные затраты. Сам процесс выбора объекта аренды и согласования условий договора должен быть логичен и, более того, законодательно обоснован.

Прежде чем войти в арендные отношения следует четко представлять их цель, оценить их выгодность с учетом площади помещения, его месторасположения, размера арендной платы и необходимости нести иные расходы.

Итак, решение об аренде принято и теоретически торговое помещение уже внесено как источник дохода в соответствующий бизнес – план. Куда следует обращаться и каков алгоритм действий?

Аренда муниципальной собственности

Прежде всего, обратите внимание на объекты муниципальной собственности. Перечень таких объектов на рынке достаточно обширен и стоимость их аренды демократична. Более того, отношения с органами исполнительной власти в том или ином населенном пункте по аренде муниципального нежилого фонда стабильны и безопасны с точки зрения рисков в будущем.

Получить информацию о помещениях, предлагаемых в аренду, можно непосредственно при обращении в орган муниципальной власти, а также на его электронной площадке. Сотрудники муниципалитета, в силу своих должностных обязанностей, подберут из имеющегося списка подходящее помещение, сформируют необходимый комплект документов для подачи заявки и заключения договора аренды.

Помощь риэлтерской фирмы в поиске объекта аренды

Торговая площадь может быть также представлена к аренде собственником через многочисленные риэлтерские фирмы. Необходимо предупредить об особой тщательности при выборе риэлтора. Учитывая, что услуги риэлтора очень и очень недешевы, основными критериями работы с конкретным помощником в подборе помещения для аренды должны быть его длительное нахождение на этом рынке услуг, хорошие отзывы о нем среди клиентов и в печати. Официально публикуемые релизы местного союза риэлторов станут хорошим подспорьем в этом выборе.

Выбрав, вместе с риэлтором, конкретное помещение для аренды торговых площадей, попросите своего помощника представить на него выписку из Единого реестра недвижимости. Ксерокопию выписки смело подвергайте сомнению. Обратите внимание на дату выдачи такой выписки. Эта дата должна быть максимально приближена к дате общения с риэлтором. Нередки случаи, когда собственник, заявивший о сдаче торгового помещения в аренду через риэлтора, самостоятельно продавал это помещение, пользуясь фактом длительного поиска потенциального арендатора. Умышленно или нет, он это сделал – для будущего арендатора уже не будет иметь никакого значения, так как договор аренды будет совершен с нарушением закона. В этом случае сделка, возможно, и будет признана судебной инстанцией ничтожной, но, сколько сил и, самое главное времени, на это будет потрачено.

Успешная аренда под торговое помещение невозможна без тщательного осмотра арендуемых площадей. Отбросьте стеснение при данном действии. Фиксирование существенных и несущественных недостатков помещения в акте приема-передачи – это норма, а не исключение. Названый акт, надлежаще оформленный как приложение к договору аренды, позволит в будущем избежать массы споров, в том числе и имущественных на достаточно серьезные суммы. Это касается, прежде всего, случаев досрочного расторжения договора. Довольно часто собственник при данной процедуре предъявляет арендатору надуманные требования о ремонте помещения, которое якобы пришло в негодность в ходе эксплуатации, или выплате эквивалентной стоимости такого ремонта.

Также, прежде чем подписать акт приема-передачи, не лишним будет попросить собственника предоставить информацию о факте оплаты коммунальных услуг арендуемого помещения. Такая информация может быть представлена в виде квитанций об оплате или актов сверки с компаниями – поставщиками услуг. Лишние споры с поставщиками услуг по факту выявленной ими задолженности явно не пойдут на пользу бизнесу в ходе исполнения договора аренды.

Самостоятельный поиск помещения для аренды

Снять торговое помещение для аренды и заключить договор самостоятельно реально, но сложно, да и рискованно с точки зрения последствий. Однако если по тем или иным причинам не устраивают муниципальные помещения, а для оплаты услуг риэлтора нет достаточных средств, начните с обхода района населенного пункта, облюбованного для открытия торговой точки. Закрытые или неотремонтированные нежилые помещения – предмет поиска. По возможности установите их владельца. Это можно сделать путем обращения в региональное управление «Росреестра», которое оформит выписку о принадлежности нежилого помещения тому или иному собственнику. Единственное, что для этого нужно сделать – оплатить пошлину в размере 750 рублей (за выдачу выписки в электронном виде 300 рублей) и указать точный почтовый адрес потенциального объекта аренды.

Определив собственника помещения, установите его местонахождение. В этом бесценной может оказаться помощь районных отделений полиции, налоговой инспекции. Последние без взимания платы предоставят информацию по запросу. Время ожидания ответа – до одного месяца.

Найдя собственника помещения, начните с ним переговорный процесс об аренде. При самом неблагоприятном исходе в поиске помещения для аренды зайдите в уже существующую торговую точку – магазин или иное помещение, расположенное на первом этаже здания, и попытайтесь договориться о возможности арендовать торговую площадь там.

Необходимые требования к содержанию договора аренды помещений

При разработке проекта договора, результатом которого станет аренда торговых точек, с особой скрупулезностью необходимо подойти к его форме и содержанию. В подготовке текста проекта возможно участие риэлтора и собственника.

Договор в обязательном порядке должен содержать:

• Раздел «Предмет договора». Основное его назначение – точно описать передаваемый в аренду объект. Реквизиты правоустанавливающих документов на нежилое помещение, данные о его местонахождении, площади, этажности, номере арендуемого помещения в соответствии с поэтажным планом, местах общего пользования (коридор, лестничный марш, тамбур, санузел) – обязательные минимальные сведения этого раздела;
• Раздел «Арендные платежи или арендная плата». Необходимо привести размер ежемесячного или ежеквартального платежа с выделением отдельной строкой НДС (налога на добавленную стоимость). В нем же оговаривается порядок оплаты коммунальных услуг, порядок их расчета и возможное право установления правоотношений по факту их предоставления непосредственно с их поставщиком;
• Раздел «Порядок платежей» должен содержать четкий срок и порядок внесения платежа с указанием на перечень платежных документов, необходимых для его осуществления (счет или иное);
• Раздел «Права и обязанности сторон» должен нести в себе описание порядка разрешения той или иной штатной, или нештатной ситуации. Например, пункт об обязательстве произвести текущий или капитальный ремонт помещения. Не лишним будет описать в этом разделе возможность зачета расходов по ремонту в счет арендных платежей;
• Раздел «Реквизиты сторон» – полная и актуальная информация о сторонах договора аренды. К ней относятся сведения о банковских реквизитах, телефоне, юридическом, почтовом и электронном адресе, ИНН, должности лица, уполномоченного на подписание договора (со ссылкой на документ, которым предоставлено это право).

Следует знать, что если аренда торговых площадей магазинов предусмотрена договором на срок один год и более, законодатель предусматривает его обязательную регистрацию в «Росреестр»

В договоре аренды желательно предусмотреть условие о возможности сдачи помещения арендатором полностью или в части в субаренду.

В заключение следует отметить, что после принятия решения снять торговое помещение желательно, а порой и необходимо, обратиться за консультацией к квалифицированному юристу. Специалист поможет избежать ошибок при оформлении договора аренды. И, как следствие, в результате грамотного подхода аренда торговых помещений магазинов принесет значительную прибыль.

Источник

Новые правила пожарной безопасности для магазинов торговых центров и рынков

1 января 2021 года вступили в силу новые правила противопожарного режима, обязательные для исполнения (в числе прочих) владельцами магазинов, торговых центров и рынков.

Новые правила устанавливают требования к организации противопожарной безопасности в различных сферах деятельности, определяют правила оборудования помещений, порядок проведения массовых мероприятий и т. д. Отдельный раздел правил (VII) посвящен деятельности объектов организаций торговли.

Так, с 1 января 2021 года в магазинах и ТЦ запрещено:

проводить огневые работы во время нахождения покупателей в торговых залах;

продавать легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, горючие газы, порох, капсюли, пиротехнические и другие подобные изделия в магазинах, расположенных в зданиях класса функциональной пожарной опасности Ф3.1 (класс определяется в соответствии с Техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности). Исключение предусмотрено только для лекарств, медицинских изделий, косметики и алкоголя. Также правило не действует на АЗС;

размещать отделы, секции по продаже легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, горючих газов и пиротехнических изделий ближе чем на 4 метра от выходов, лестничных клеток и других путей эвакуации;

устанавливать в торговых залах баллоны с горючими газами для наполнения воздушных шаров и для других целей;

уменьшать ширину путей эвакуации в ТЦ, размещая на них игровые автоматы;

хранить на путях эвакуации горючие материалы, отходы, упаковки и контейнеры;

хранить горючие товары и негорючие товары в горючей упаковке в помещениях без открывающихся оконных проемов или систем дымоудаления с механическим приводом;

торговать товарами бытовой химии, лаками, красками и другими легковоспламеняющимися и горючими жидкостями, расфасованными в стеклянную емкость более 1 литра каждая, а также пожароопасными товарами без этикеток с предупреждающей надписью «Огнеопасно»;

хранить упаковочные материалы (стружка, солома, бумага и т. д.) в помещениях для торговли легковоспламеняющимися и горючими жидкостями;

совмещать продажу в одном торговом зале оружия (гражданского и служебного) и патронов к нему и иных видов товара, за исключением спортивных, охотничьих и рыболовных принадлежностей и запасных частей к оружию;

хранить патроны к оружию в подвальных помещениях;

хранить порох в одном шкафу с капсюлями или снаряженными патронами.

При организации и осуществлении торговли следует соблюдать следующие требования:

загрузочные устройства шахтных подъемников для бестарного транспортирования полуфабрикатов должны быть оборудованы заслонками, открывающимися только на время загрузки;

в рабочее время загрузка (выгрузка) товаров и тары должна осуществляться по путям, не связанным с эвакуационными выходами, которые предназначены для покупателей;

расфасовку пожароопасных товаров следует осуществлять только в приспособленных для этого помещениях;

хранить и продавать керосин и другие горючие жидкости в розлив можно только в отдельно стоящих зданиях, конструкции которых выполнены из негорючих материалов, включая полы. Уровень пола в таких зданиях должен быть ниже примыкающей планировочной отметки, чтобы в случае аварии жидкость не растекалась за пределы здания. В таких зданиях нельзя использовать печное отопление, а также приборы и устройства с применением открытого огня;

торговые залы должны быть отделены от кладовых, в которых установлены емкости с керосином и другими горючими жидкостями, противопожарными преградами. Емкости с такими жидкостями не должны быть объемом более 5 кубических метров;

прилавок для продажи легковоспламеняющихся и горючих жидкостей должен иметь негорючее покрытие, исключающее образование искр при ударе;

тара из-под легковоспламеняющихся жидкостей должна храниться на специальных огражденных площадках;

патроны к оружию должны храниться в шкафах из негорючих материалов, установленных в помещениях, отгороженных от других помещений противопожарными перегородками и перекрытиями;

в здании магазина можно хранить не более 50 кг дымного пороха или 50 кг бездымного пороха, включая порох, содержащийся в патронах.

Если торговля осуществляется на крытом или открытом рынке розничной или мелкооптовой торговли, руководитель такого рынка должен обеспечить:

• ширину прохода между торговыми рядами, ведущего к эвакуационным выходам, не менее 2 м;
• наличие через каждые 30 м торгового ряда поперечных проходов шириной не менее 1,4 м.

По новым правилам общественным зданиям (в том числе зданиям торговых центров и магазинов) будут присваивать различные категории риска. Всего таких категорий 6 – от низкой до чрезвычайно высокой. Расчет категории будет производиться с учетом особенностей конкретного здания, его этажности, состояния электропроводки, наличия систем противопожарной безопасности, наличия и работы пожарной сигнализации и т. д.

От присвоенной категории впоследствии будет зависеть периодичность проведения проверок, а также перечень противопожарных требований, обязательных для исполнения торговым объектом. Категория может быть изменена на более низкую или более высокую при изменении характеристик здания. Проверить правильность присвоения той или иной категории можно на сайте МЧС при помощи специального калькулятора . При необходимости присвоенную ранее категорию можно обжаловать.

Не реже чем каждые полгода в торговых центрах необходимо проводить тренировки по эвакуации людей на случай пожара или других чрезвычайных ситуаций. Причем тренировки обязательно должны проводиться в рабочее время, когда в торговом центре находятся посетители – это позволит сделать их наиболее приближенными к реальности, то есть более эффективными.

Следить за соблюдением новых правил будет МЧС России. Правила будут действовать 6 лет – до 31 декабря 2026 года включительно.

Источник: Постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479

Источник

ТЦ и арендаторы: стратегии выживания

Ситуация с распространением вируса COVID-19 продолжает развиваться. К числу наиболее пострадавших можно отнести торговые центры, в которых большая часть арендаторов временно остановили работу. Мнения арендаторов и арендодателей расходятся по большинству «болевых вопросов»: как начислять арендную плату и начислять ли вообще, закрываться или нет и т. д. Чтобы выяснить позиции и стратегии сторон, Павел Люлин, генеральный директор УК SVN, д.э.н., провел анонимный опрос игроков рынка, в котором приняли участие 105 представителей торговых центров и ритейла. В этой статье он поделился результатами опроса и своими выводами.

Закрытый из-за коронавируса торговый центр «Афимолл» в Москва-Сити. Фото: Geshas/shutterstock.

Как мы видим, большинство арендодателей собирается начислять арендную плату только в виде эксплуатационных платежей (OPEX). На мой взгляд, это очень хороший знак для всего рынка: собственники входят в тяжелое положение ритейлеров, при этом испытывая такие же затруднения. Большинство торговых центров разделили бремя застоя и кризиса со своими арендаторами. Впрочем, полностью освобождать от арендной платы торговые центры не спешат. За такие меры проголосовал только один арендодатель.

Судя по результатам опроса среди арендаторов, большинство из них готовы платить процент с оборота (35,9%). Этот вариант можно приравнивать к отказу от оплаты, потому что подавляющее большинство магазинов будут закрыты еще месяц. Но открыто объявляют о невозможности оплатить аренду 28,2% опрошенных. На мой взгляд, это камень преткновения во взаимоотношениях двух сторон. Графики показывают, что их мнения разнятся. Наиболее вероятный сценарий – большинство арендаторов получат скидки на аренду и заплатят OPEX.

Интересны и меры поддержки, применяемые по отношению к арендаторам. Арендные каникулы готовы ввести 18% владельцев, гораздо больше респондентов (74%) дают временные скидки. Информирование арендаторов об остановке в ТЦ и рекламные кампании для магазинов также в числе популярных ответов. Хотя, на мой взгляд, это не те меры, которые могут оказать ощутимую помощь ритейлу, но по крайней мере помогут держать руку на пульсе. Рекламная кампания же поможет только работающим магазинам, которых осталось не так много в торговом центре. Всем остальным реклама вряд ли поможет. Показательно, что всего лишь один арендодатель готов совместно со своими арендаторами лоббировать интересы на государственном уровне. Скорее всего, это говорит о нежелании связываться с государственными бюрократическими механизмами или же об отсутствии инструментов лоббирования. Либо это уверенность в бесполезности такой меры.

Арендаторы в целом солидарны с администрациями торговых центров: большой процент голосов набрали варианты с временными скидками и арендными каникулами. Но арендаторы в первую очередь ожидают отсрочки платежей, тогда как у собственников этот вариант оказался только на втором месте.

В связи с частичной консервацией торговых центров упадет и выручка управляющих компаний. Когда вирусная угроза останется позади, многие собственники захотят, чтобы их объекты обслуживали в таком же уменьшенном составе, ведь так дешевле. Начнутся споры УК и собственников относительно объемов обслуживания и численности персонала. Большинство владельцев торговых центров планируют сокращать расходы на управление и эксплуатацию на 20–40%. Зачастую это достигается сокращением клининга на 40–60%, охраны на 30–50% и технической эксплуатации на 10–20%. Мы идем навстречу пожеланиям заказчиков, оказавшихся в трудном положении. Вместе с тем, даже закрытое полностью здание требует эксплуатации и обслуживания инженерных систем, обеспечения безопасности, а прилегающая территория – уборки. Усеченный штат – это временная мера, а в долгосрочной перспективе такая схема непригодна. Это не просто сокращает жизненный цикл здания, но и ставит под вопрос безопасное пребывание в нем людей.

Радует, что разрыв между ТЦ, планирующими сокращение штата, и ТЦ, планирующими оставить свой персонал полностью, не такой большой – 52% против 40% респондентов. Но эти данные были получены накануне обращения Президента РФ 2 апреля. Как мы знаем, нерабочие дни продлены до 30 апреля с теоретической возможностью сокращения срока. Если задать арендодателям тот же самый вопрос в середине апреля, я уверен, что доля владельцев, высказавшихся за сокращение персонала, увеличится. Бизнес несет огромные потери, и в самом ближайшем будущем мы увидим волну банкротств организаций, особенно это коснется ИП.

У арендаторов дела обстоят хуже. За сокращение персонала высказались более 70% опрошенных. Предполагаю, что это представители непродовольственного сектора, который переживает катастрофическое падение. Ответ «нет», очевидно, давали представители продуктового ритейла, аптек, зоомагазинов, а также тех организаций, которые располагают «подушкой безопасности».

Прирост оборотов мы видим все у тех же продавцов товаров первой необходимости. Но у большинства опрошенных ритейлеров они снизились более чем на 60%, а в последнюю неделю и вовсе прекратились. Правительство обещало господдержку пострадавшим секторам экономики. Если осуществятся все обещания, то резкое уменьшение оборота, связанное с закрытием или банкротством магазинов и общепита, можно будет преодолеть, но вопросом остается срок, за который будет сокращен этот разрыв.

Если давать оптимистичные прогнозы, то в начале мая закончится период ограничений работы для торговой недвижимости или хотя бы будут послабления в режиме. Пессимистичный вариант – статистика заболевших COVID-19 пойдет на спад, а профилактические меры будут отменены только к сентябрю, а значит, и прибыли в торговом сегменте раньше ждать не стоит. Но наиболее реальным выглядит прогноз, что рынок начнет отыгрывать падение примерно в начале июня. Единственная возможность выйти из затяжного пике с минимальными потерями – сесть за стол переговоров и найти решение, которое устроит и арендодателя, и арендатора. Думаю, этим решением могут стать арендные каникулы для закрывшихся магазинов с оплатой только в части эксплуатационного платежа, а для работающих – индивидуальная скидка на арендную плату, эксплуатационный платеж плюс процент от оборота. Это связано с тем, что у многих работающих магазинов выручка либо снизилась несущественно, либо даже выросла. В большинстве случаев это касается продуктового ритейла.

Источник