Меню

Как продать квартиру без риелтора

Продать квартиру без риэлтора: пошаговая инструкция

Для того чтобы продать квартиру самостоятельно, недостаточно разместить объявление в интернете и ждать. Потребуется заранее подготовить документы, найти покупателя, заключить сделку и зафиксировать ее договором, перерегистрировать право собственности.

Как продать квартиру без риелтора

Начать стоит с постановки четкой цели. Продавец должен решить, в какой срок он хочет продать квартиру, реально оценить достоинства и недостатки недвижимости и определить ее стоимость.

Оцениваем стоимость квартиры

Недвижимость можно продать быстро и без проблем только в случае, если выставить конкурентную цену. Конечная стоимость зависит от нескольких факторов:

  1. Количество комнат и квадратных метров. Общая стоимость квартиры с большим количеством комнат и площадью будет больше, но и продаваться она будет дольше. Маленькие квартиры продаются быстрее и стоимость квадратного метра в них выше.
  2. Большая кухня. Этот критерий важен для женщин и для покупателей с большой семьей.
  3. Планировка. Если комнаты в квартире изолированы, цена на нее будет выше. Недвижимость с проходными помещениями ценится меньше.
  4. Раздельный санузел.
  5. Тип дома, материал, год постройки.
  6. Количество этажей в доме и расположение в нем квартиры.
  7. Угловые квартиры, а также первые и последние этажи меньше ценятся. Если в доме нет лифта, а квартира расположена выше 2-3 этажа, это может оттолкнуть покупателей.
  8. Балкон или лоджия. Их наличие увеличивает стоимость жилья.
  9. Район расположения, инфраструктура и транспортная доступность.
  10. Качество и наличие ремонта.
  11. Территория вокруг дома. Если двор дома благоустроен, есть детские площадки и места для отдыха, можно продать квартиру дороже.

При оценке недвижимости нужно учитывать все критерии в совокупности. Чем больше параметров, повышающих цену квартиры, тем дороже ее можно продать.

Проводим предпродажную подготовку

Предпродажная подготовка поможет преподнести квартиру покупателю в лучшем свете.

Обратите внимание на состояние подъезда, ведь это первое, что увидит покупатель. Ремонт там делать не стоит, но вот подмести на лестнице, вкрутить лампочку или просто протереть перила не помешает.

Уберите все лишние предметы, беспорядок в квартире оставит негативное впечатление. Устраните все неприятные запахи. Обеспечьте хорошее освещение. При показе недвижимости важно, чтобы свет был включен везде и горел ярко. Можно добавить временные источники освещения. Замените сгоревшие лампочки, почините розетки, если требуется.

Не показывайте пустую квартиру. Лучше, если в ней будет хотя бы минимальный набор мебели. Этот совет не относится к квартирам в черновой или предчистовой отделке.

Выберите нейтральную цветовую гамму, если планируете делать ремонт перед продажей. Яркие цвета — дело вкуса. Они могут не понравится потенциальным покупателям. По этой же причине не стоит тратиться на дорогой ремонт. Не факт, что покупатели его оценят и не будут переделывать по-своему.

Рассчитываемся с долгами

Отсутствие задолженностей по коммунальным платежам обязательно. Без погашения долгов предыдущего собственника новому владнепросто переоформить лицевой счет на квартиру.

Если денег нет, можно договориться с покупателем о погашении задолженности после получения задатка. Эту договоренность нужно внести в предварительный договор купли-продажи. После погашения долга нужно предоставить покупателю справку об отсутствии задолженности.

Уплата имущественных налогов на квартиру — это обязанность собственника. Она не переходит к покупателю после подписания договора купли-продажи. Но, если есть долги, их лучше погасить заранее. Это может смутить покупателя, и он откажется от сделки.

Документы для продажи квартиры

Важно заранее собрать пакет необходимых документов, чтобы не заставлять покупателя ждать. Потребуются следующие бумаги:

  • паспорта владельцев недвижимости;
  • если есть собственник младше 14 лет, то его свидетельство о рождении, паспорт родителя, разрешение органов опеки на продажу недвижимости;
  • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам и налоговым сборам;
  • выписка из ЕГРН;
  • согласие законного супруга с подписью нотариуса, если квартира приобреталась в браке;
  • свидетельство о браке или разводе;
  • нотариально заверенная доверенность в случае, если квартиру продает доверенное лицо;
  • правоустанавливающий документ — договор купли-продажи, по которому была получена квартира, свидетельство о принятии наследства, дарственная и прочее.

Поиск покупателя

Для продажи квартиры без риелтора нужно, чтобы о предложении узнало как можно больше людей. Для этого потребуется:

  • написать хорошее объявление;
  • сделать несколько качественных фотографий;
  • разместить объявление на сайте по продаже недвижимости.

Правильно составленное объявление — половина успеха. В нем недостаточно указать площадь и местоположение квартиры. Следует подробно рассказать о достоинствах квартиры, описать все характеристики (площадь, планировку, этаж, тип дома, район).

Покупатель в поиске недвижимости за день знакомится с десятками объявлений, поэтому нужно постараться, чтобы выделиться среди общей массы. Не стоит писать по шаблону, иначе большинство покупателей будут проходить мимо.

Обязательно сделать качественные фотографии. Нужно загрузить на сайт фото каждой комнаты с наиболее выгодных ракурсов, а также фото фасада дома и двора. В кадре не должно быть людей и животных. Телевизор нужно выключить, а унитаз — закрыть. Делать фото стоит после предпродажной подготовки квартиры.

Помимо объявлений можно воспользоваться «сарафанным радио». Возможно, покупатель найдется среди знакомых.

Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Если в квартире никто не живет, после предпродажной подготовки ее можно сразу показывать. В остальных случаях перед приходом покупателя нужно убрать лишнее, сделать небольшую уборку. Если в квартире живут арендаторы, их нужно предупредить заранее.

Во время или после просмотра квартиры проводят переговоры с покупателем. Важно отработать его возражения. Для этого нужно заранее подготовить аргументы. Продавец должен говорить на языке покупателя и предлагать выгодные решения для обеих сторон. Если покупатель обоснованно предлагает снизить цену, стоит учесть его пожелание. Если же он торгуется необоснованно, нужно приводить контраргументы.

В процессе переговоров нужно детально обговорит все условия сделки, чтобы потом отразить их в предварительном и основном договорах купли-продажи.

Заключение предварительного договора и получение задатка

Как только продавец и покупатель достигли устной договоренности, можно оформлять предварительный договор. Предварительный договор — это гарантия заключения сделки в обусловленный срок. Заключать его не обязательно. Его используют, если квартира приобретается в ипотеку или сторонам нужно время для подготовки документов к сделке. Предварительный договор призван компенсировать одной стороне упущенную выгоду в связи с отказом другой стороны от сделки.

В этом документе оговариваются правила передачи задатка или аванса. Сумма задатка зависит от ситуации, но чаще всего варьируется в пределах 2-10% от всей стоимости недвижимости. От этого правила отступают, если продаваемая квартира находится в ипотеке и продавцу нужно закрыть долг и снять обременение до заключения основного договора. Тогда сумма задатка может быть равна остатку задолженности.

Передачу задатка или аванса нужно фиксировать распиской или банковской выпиской, если расчет производится безналично.

В предварительном договоре нужно указать следующее:

  • передаваемую сумму обозначить именно как «задаток».
  • указать, что, если покупатель отказывается от сделки, то переданные деньги ему не возвращаются. Если отказывается продавец, то он обязуется вернуть задаток в двойном размере. Если этого не сделать переданная сумма будет считаться авансом. Если сделка не состоится, его придется вернуть.
  • зафиксировать факт передачи задатка.
  • определить срок, в который планируется заключить основной договор.
  • указать прочие договоренности между продавцом и покупателем.

Все предварительные договоренности лучше оформлять письменно. Если этого не делать, то их исполнение не гарантировано.

Выписка из квартиры и оформление справки

Следующий этап после оформления договора задатка — выписка из квартиры. Чтобы выписать всех собственников, следует обратиться в местный паспортный стол или в МФЦ.

Жильцы могут аннулировать регистрацию и до подписания договора задатка, если есть другая недвижимость, в которой можно прописаться. Обычно этого не делают, потому что срок пребывания без регистрации ограничен 7 днями. После снятия с регистрации всех жильцов нужно оформить справку по форме 9. Она покажет покупателю, что в квартире больше никто не прописан.

В отдельных случаях можно договориться о выписке из квартиры после регистрации перехода права собственности. Если такая потребность есть, нужно обговорить это с покупателем до заключения договора и прописать обязанность аннулировать регистрацию в нем.

Заключение договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры должен быть оформлен в письменном виде. В отдельных случаях его требуется заверить у нотариуса. Договор нужно оформить в трех экземплярах: по одному для каждой стороны сделки и один — для Росреестра.

При оформлении купли-продажи владелец квартиры должен иметь при себе следующие документы:

  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт, чтобы принести в ДКП характеристики квартиры;
  • предварительный договор, если он заключался;
  • справки, подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным платежам;
  • справка о зарегистрированных в квартире лицах по форме 9;
  • дополнительные бумаги в зависимости от ситуации.

Оптимальный вариант — проконсультироваться с юристом перед составлением договора, чтобы не упустить деталей. Составлять договор нужно с учетом ситуации.

Передача квартиры покупателю и окончательный расчет

После оформления договора купли-продажи нужно передать квартиру покупателю. Передача квартиры — это исполнение обязательства по сделке продавцом. Нужно подтвердить этот факт письменно. Для этого оформляется акт приема-передачи.

Окончательный расчет — это исполнение обязательства покупателем. Рассчитываются стороны после подписания договора купли-продажи, до или после регистрации права собственности. Сроки и способ окончательного расчета тоже нужно обсудить и зафиксировать в ДКП.

Рассчитаться за квартиру можно следующими способами:

  • оплата наличными из рук в руки. Оформляется распиской.
  • передача наличных через банковскую ячейку.
  • аккредитив. Банк выступает посредником в передаче денег и перечисляет их продавцу по поручению покупателя после исполнения условий сделки.
  • депозит нотариуса. Может применяться, если договор оформляется нотариально.
  • обременение в пользу продавца. Это отсрочка платежа. Заключается отдельный договор, в котором указываются сроки окончательного расчета. На основании этого документа регистрируется обременение в Росреестре.

Регистрация

Далее следует регистрация перехода права собственности от покупателя к продавцу. Для этого нужно собрать следующий пакет документов:

  • три экземпляра ДКП;
  • паспорта сторон;
  • технические документы на квартиру;
  • акт приема-передачи.

В зависимости от ситуации могут потребоваться другие документы.

Для регистрации нужно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра. На процедуре должны присутствовать обе стороны или их представители по доверенности.

Читайте также:  Peugeot 407 2004 2011 Руководство по эксплуатации ремонту и техобслуживанию

По общему правилу регистрацию оплачивает покупатель. Стороны могут договориться и поделить стоимость. Также по договоренности регистрацию может оплатить продавец.

Как продавцу избежать мошенничества

Основные виды мошенничества со стороны покупателей:

  • покупатель предлагает снизить цену в договоре, чтобы меньше платить налог, а потом отказывается выплачивать реальную стоимость.
  • продавцу передают фальшивые деньги. Чтобы избежать этого, стоит рассчитываться безналичным способом.
  • покупатель провоцирует продавца на отказ от сделки и затем по договору задатка требует отступные в двойном размере.

Чтобы минимизировать риски мошенничества, можно обратится за сопровождением сделки к юристу.

Распространенные ошибки при продаже квартиры

Наиболее частые ошибки при самостоятельной продаже квартиры:

  • подготовка документов в последний момент. Если что-то пойдет не так, это может сильно затянуть сделку и покупатель откажется от оформления договора.
  • необоснованно высокая цена на квартиру.
  • составление объявления по шаблону.

Заключение

Самостоятельная продажа квартиры — сложная и ответственная процедура. Но продать квартиру без риелтора реально. Нужно подготовить недвижимость к продаже и осмотру, установить адекватную цену, внимательно отнестись к сбору документов и передаче денег.

Источник

Как продать квартиру в 2021 году: пошаговая инструкция

Процедура продажи квартиры в 2021 году считается непростым правовым процессом. Он требует подготовки всех необходимых документов, грамотного оформления договора купли-продажи.

Чтобы не оказаться без жилой площади и денег, многие подстраховываются, обратившись к услугам агентств недвижимости. Их услуги требует дополнительных расходов, но вселяет некоторую уверенность в чистоте сделки, а также подборе покупателя. Ведь здесь необходимо оговорить не только стоимость самой квартиры, но и какие расходы понесут обе стороны по оформлению сделки, договориться, как они будут распределены.

В настоящее время, согласно статьи 558 Гражданского кодекса и внесенным в нее Законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ поправок, при продаже квартиры или ее частей не требуется регистрировать договор купли-продажи. Но предоставлять его в регистрирующий орган стороны сделки обязаны для того, чтобы оформить переход права собственности.

Документы

Подготовка к продаже квартиры начинается с подборки всех необходимых документов. Это неотъемлемая часть процедуры и к ней нужно отнестись с должной ответственностью. К таким документам относятся все право устанавливающие документы, подтверждающие владение квартирой на законных основаниях, а также удостоверяющие личность людей, являющихся сторонами сделки.

Перечислим документы, необходимые для продажи квартиры:

  1. Договор купли-продажи или дарения, приватизации, мены, подтверждающие получение квартиры, а также судебный акт, вступивший в силу, свидетельство о наследовании,
  2. Свидетельство о праве собственности, где указан владелец квартиры и доли в жилой недвижимости. С 1 января 2017 года можно предоставить выписку из Единого государственного реестра сделок с недвижимостью.
  3. Обе стороны для оформления договора купли-продажи и перехода права собственности должны предоставить удостоверяющие личность документы, для большинства это паспорт РФ. А также это может быть вид на жительство, если сторон является иностранный гражданин.
  4. Могут потребоваться также документы из БТИ: технический паспорт квартиры (в него входит поэтажный план и экспликация квартиры), кадастровый паспорт.

Пошаговая инструкция продажи квартиры

Отметим еще раз, что правильное оформление сделки требует внимательности и некоторых подготовительных процедур. Найти покупателя – лишь часть дела, основную часть займет подготовка к сделке и посещение ряда инстанций с целью получения всех документов. Разберем порядок сделки.

Шаг 1. Подборка документов, указанных в пункте ранее.

Шаг 2. Обращаемся в управляющую компанию для получения лицевого счета. Получить их можно, предъявив паспорт всех жильцов. Эти документы подтверждают факт того, что в квартире на данный момент никто не прописан, то есть она готова для продажи.

Шаг 3. Покупатель должен быть уверен, что вместе с приобретаемой квартирой не возьмет на себя неоплаченные счета за коммунальные услуги (если сторонами сделки не оговорена продажа с долгами). Поэтому продавцу нужно обратиться в свои организации, которые обслуживают квартиру за получением справки о том, что долги отсутствуют.

Шаг 4. Если продаваемая квартира или ее доля приобреталась в собственность в период зарегистрированного брака, понадобится согласие супруга, заверенное нотариально. Стоимость бланка приблизительно от 1000 рублей.

Если в качестве собственника указан несовершеннолетний ребенок, то потребуется получение согласия на продажу от органов опеки. Срок получения ответа на запрос может составлять не более месяца.

Шаг 5. Чтобы вместе с квартирой не получить головную боль в виде обременений и арестов, нужно получить выписку из Единого реестра сделок с недвижимостью. Это проверка жилья на «чистоту» сделки. Выписку можно заказать в многофункциональном центре или отделении Росреестра. Срок на предоставление ответа составляет три рабочих дня.

Шаг 6. После того, как на руках окажутся все необходимые документы и справки, время приступать к составлению договора купли-продажи. Существуют типовые формы договоров, которыми можно воспользоваться, можно убрать некоторые пункты или добавить. Но есть несколько обязательных реквизитов, которые следует указать:

  • название объекта недвижимости с указанием адреса и площади помещения, согласно официальным документам,
  • стоимость, за которую продавец передает квартиру покупателю,
  • паспортные данные и иные реквизиты сторон.

В договоре также должен быть указан способ передачи денег от покупателя к продавцу. Средства могут быть переданы одним из нескольких способов:

  • наличными,
  • на расчетный счет продавца,
  • банковским аккредитивом,
  • через банковскую ячейку,
  • банком по ипотеке.

Составить этот документ можно самостоятельно или обратиться к услугам юриста. В случае обращения в юридическую палату вы будете полностью уверены, что права ни одной из сторон не будут ущемлены и документ будет составлен максимально правильно. Договор распечатывается в трех экземплярах и подписывается сторонами в простой форме без нотариального удостоверения.

Шаг 7. Сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Для этого необходимо обратиться с заявлением в Росреестр или МФЦ, предоставив все экземпляры договора купли-продажи, документы, а также квитанцию об уплате госпошлины.

Уточним также, что документ, подтверждающий уплату пошлины, предоставлять не обязательно, но в течение 5 дней информация о поступлении этих средств должна отразиться в информационной системе государственных платежей. Иначе документы не будут рассмотрены и вернутся сторонам сделки.

Подать документы можно также через представителя, действующего на основании нотариальной доверенности, или по почте. При подаче документов на государственную регистрацию вам обязаны выдать расписку в их получении. Срок на обработку документов составляет 10 рабочих дней.

Шаг 8. Заключительным этапом оформления сделки продажи квартиры является получение документов из Росреестра. В подтверждение того, что право собственности перешло к покупателю, можно запросить выписку из ЕГРН.

После регистрации права на недвижимость покупатель приобретает не только квартиру, но и налоговое бремя. Налоговый орган получает информацию о смене владельца из Росреестра, то есть специально идти туда и заявлять нет необходимости.

В заключение хотелось бы отметить, что процесс продажи квартиры сопряжен с юридическими деталями, которые обязательно нужно учитывать для успешной и законной сделки. Не стоит забывать и о возможных дополнительных расходах и возможно оговорить их не только на словах, но и указать в договоре.

Видео: Поэтапное проведение сделки от профессионала

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Источник

Сделка по продаже квартиры от А до Я

Продажа квартиры — не самая простая задача, особенно в последние годы: покупателей мало, и они диктуют свои условия. Однако если подойти к сделке ответственно и сделать всё правильно, квартиру можно продать достаточно быстро и с минимальным дисконтом или вообще без него. Рассказываем, из чего складывается этот процесс и на что важно обратить внимание на каждом этапе, чтобы всё прошло гладко.

Уточните, можно ли в принципе продать вашу квартиру

Согласие всех собственников

Продать квартиру может только её собственник, то есть вы лично или ваше доверенное лицо. Разные хлопоты по поиску покупателей и подготовке сделки можно поручить риелтору или вашему поверенному (у них должна быть нотариальная доверенность, в которой перечислены все действия, на которые вы им даёте полномочия), но на сделке всё равно присутствовать должны вы лично. Если вы не можете присутствовать на сделке по объективным причинам (например, живёте в другой стране и не можете уехать), по закону можно провести сделку без вашего участия, если у вашего представителя есть генеральная доверенность. Иногда покупатели соглашаются на это. Но чаще — нет, так как велик риск подлога документов. Если у квартиры несколько собственников, нужно, чтобы на продажу согласились все. Если квартира находится в долевой собственности (то есть каждому собственнику принадлежит определённая часть квартиры, например, одна треть или половина), договор о продаже квартиры обязательно нужно заключать у нотариуса, а всем собственникам придётся заверить своё согласие подписью — одновременно, в присутствии других собственников и нотариуса. Если собственность совместная (то есть распределения по долям нет), можно заключать договор в простой письменной форме, идти к нотариусу в этом случае необязательно.

Если квартира находится под арестом или в залоге, продать её не получится. Оказаться под арестом квартира может, например, в ходе судебного спора, когда идёт разбирательство, кому эта недвижимость принадлежит. Пока суд не разрешит этот вопрос, на квартиру будет наложен арест.

Если квартира находится в залоге, продать её можно будет только с согласия банка или другого залогодержателя. Не стоит переживать, если вы продаёте квартиру, за которую ещё не выплатили ипотеку. Таких сделок на рынке очень много, схема хорошо отработана, поэтому риск мошенничества минимален (и возможен только со стороны продавца).

Все обременения на квартиру (арест, залог, рента и т. д.) отражаются в выписке ЕГРН — её покупатель обязательно попросит или закажет сам перед сделкой, так что скрыть эту информацию не получится, да и Росреестр такую сделку не зарегистрирует. Кроме того, есть другие виды обременений, которые могут усложнить продажу квартиры. Как собственник вы, скорее всего, должны о них знать, но на всякий случай это стоит проверить.

Есть квартиры, которые в принципе менее охотно покупают, так как у них есть те или иные минусы. К таким относятся:

  • Квартиры с несогласованными перепланировками (особенно те, где изменения невозможно согласовать). Если Жилинспекция о них узнает, всё придётся возвращать на место. Такой риск захотят взять на себя немногие (ведь если не вернуть всё, как было, квартиру можно и потерять). Перед сделкой у вас, скорее всего, попросят показать технический паспорт БТИ — по нему легко определить несоответствие реальной планировки той, что указана в документах. Если перепланировку всё-таки можно узаконить, лучше сделать это до сделки и заказать новый техпаспорт. Получить его можно в МФЦ или в БТИ своего округа.
  • Квартиры, которые находятся в собственности менее года, — только что купленные, недавно полученные по наследству, по договору дарения или ренты. Подозрительный покупатель обязательно прокрутит в голове сценарий, в котором после заключения сделки вдруг объявляются наследники, обнаруживается живой рентополучатель, а бабушка впадает в маразм и договор дарения объявляется недействительным. Всё это — риск оспаривания сделки. Проверить, что всего этого не произойдёт, в большинстве случаев можно только косвенно, также на рынке недвижимости нередки подлоги документов. Даже если вы купили квартиру и решили продать её через несколько месяцев, это насторожит потенциальных покупателей — такое часто встречается в мошеннических схемах. Вам нужно подготовить доказательства того, что предыдущую сделку точно нельзя оспорить и все документы в порядке.
  • Квартиры, где один из собственников страдает подтверждённым психическим заболеванием или просто пожилой человек. В этом случае будьте готовы, что от вас или вашей пожилой бабушки (если она, к примеру, тоже собственник) потенциальный покупатель потребует справку из ПНД (психоневрологического диспансера), чтобы проверить диагноз и показания и убедиться, что она может участвовать в сделках. Сходить за справкой можно вместе с ним — чтобы он был уверен, что вы не принесёте подделку. Если вы стоите на учёте в наркологическом диспансере, вам нужно будет пройти полную экспертизу, которая должна подтвердить, что вы можете участвовать в сделке. А если у вас есть опекун, то за сделку будет отвечать он, и для этого вам нужно будет получить разрешение органов опеки. Покупатель также может настоять на том, чтобы на сделке присутствовал нотариус, который сделает её видеозапись.
  • Квартира, один из собственников которой находится в местах лишения свободы или признан пропавшим без вести. Например, кто-то из ваших родственников-сособственников сидит в тюрьме и, разумеется, не сможет появиться на сделке. Покупателя это, конечно, насторожит. Выход есть — можно оформить доверенность, и тогда присутствие заключённого на сделке будет необязательным, но, безусловно, ответственный и осторожный покупатель тысячу раз перед этим подумает.
  • Квартира, купленная с использованием материнского капитала, в которой не выделили доли детям. Нюанс в том, что использование материнского капитала в сделке нигде не фигурирует. Покупатель может только проверить записи в паспорте о наличии детей и попросить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате — но это всё косвенные доказательства. Также иногда использование материнского капитала в покупке указывается в договоре купли-продажи. Но не всегда. Если вы продадите квартиру, для покупки которой был использован материнский капитал, а доли детям не выделили, и обман раскроется, вам грозит наказание вплоть до уголовного.
Читайте также:  Что еще следует учесть при эксплуатации

Как правило, такие квартиры продаются со скидкой или долго ищут своего покупателя (а иногда и то, и другое).

У идеальной квартиры для продажи — один владелец, в ней никто не прописан, она много лет находится в собственности, владение — на основании первичной приватизации или договора купли-продажи.

Соберите нужный пакет документов для продажи

Чтобы продать квартиру, вам понадобятся оригиналы следующих документов:

    Выписка из домовой книги или единый жилищный документ (ЕЖД). В документе будет указано, кто собственник квартиры, кто в ней прописан (и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире при её продаже), есть ли задолженность по коммунальным платежам. Получать единый жилищный документ нужно в МФЦ, для этого понадобится ваш паспорт и запрос (заявление) на предоставление этой услуги. ЕЖД сформируют на месте. Выписку из домовой книги можно получить в МФЦ или запросить в управляющей компании (если дом новый, со своей управляющей компанией). Срок действия выписки из домовой книги — один месяц, а ЕЖД — 60 дней. Что брать, выписку из домовой книги или ЕЖД, зависит от того, что у вас за дом. В элитных домах и кооперативах с обособленной управляющей компанией — первый вариант, в остальных случаях — второй.

Помимо документов обязательных для заключения сделки, покупатель может попросить и дополнительные. Они помогут ему убедиться, что с собственником (то есть с вами) и с квартирой, которую он собирается купить, не будет никаких проблем. В зависимости от особенностей вашей квартиры нужно иметь:

  • Письменное согласие на сделку супруга. Если квартира, которую вы собираетесь продать, приобреталась в браке, возьмите такой документ у нотариуса.
  • Технический паспорт БТИ. Докажет, что в квартире не было перепланировок или все они узаконены. Получить паспорт БТИ можно в МФЦ или в БТИ своего округа.

Источник

Как продать квартиру

Этапы и документы

Я юрист с пятнадцатилетним стажем.

За это время я сопровождал десятки сделок с недвижимостью, от самых простых до самых сложных — со взаимозачетами, кредитами, уступкой прав и другими заморочками.

Сергей Машкин продал много квартир

Продавец в сделке купли-продажи рискует меньше покупателя, но тратит больше времени и нервов. Продавцу нужно собрать кучу документов на квартиру. Если не сделать это вовремя или не взять нужную справку, сделку не зарегистрируют. Или покупатель откажется покупать квартиру, если его поджимает время и он не готов ждать, пока продавец разберется с бюрократией.

Главный риск продавца — вовремя не получить деньги за квартиру или получить поддельные. Поэтому составить договор и провести сделку и взаиморасчеты нужно удобным и надежным способом.

Если отнестись к продаже квартиры ответственно и вникнуть в тему, выйти на сделку можно с минимальными затратами времени, денег и нервов. Расскажу как.

До договора купли-продажи Собрать документы

Перечень документов, которые понадобятся для купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником квартиры и на какие средства ее приобретает покупатель.

Есть документы, которые Росреестр запросит в любом случае, — без них ведомство не зарегистрирует переход права к новому собственнику:

  1. Паспорт собственника квартиры.
  2. Договор купли-продажи.

По закону для сделки этих документов достаточно, если вы единственный совершеннолетний собственник квартиры и не состоите в браке, а покупатель готов оплатить полную стоимость квартиры личными средствами.

Если квартира в общей собственности, процесс регистрации сделки усложнится.

ст. 244 ГК РФ — понятие и основания возникновения общей собственности

По закону общая собственность может быть совместной или долевой. В общей долевой собственности доли каждого участника определены конкретно, например ½, ¼. В общей совместной собственности доли не определены и признаются равными. Например, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей.

Базовый список документов для купли-продажи квартиры, которая находится в общей собственности, останется таким же. К договору купли-продажи надо будет еще приложить согласие на сделку от другого собственника. В случае с долевой собственностью на сделке должны присутствовать все продавцы-дольщики или их представители по доверенности.

ст. 246 ГК РФ — распоряжение имуществом в долевой собственности

Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности необходимо заключать через нотариуса. Для совместной собственности такого требования нет — достаточно простой письменной формы.

Если жилье купили в браке. Совместно нажитое в браке имущество — это общая совместная собственность супругов. Независимо от того, кто его купил и на чье имя оно оформлено.

ст. 256 ГК РФ — общая собственность супругов

Если между супругами не заключен брачный контракт, необходимо получить нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры. Если брачный контракт подписан и в нем установлен режим раздельной собственности на квартиру, получать согласие не нужно.

ст. 42 СК РФ — содержание брачного договора

Согласие супруга или брачный контракт понадобится для регистрации сделки.

Если квартира или доля в собственности несовершеннолетнего, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу жилья. Чтобы продать квартиру, где собственником является несовершеннолетний, надо предоставить ему другое собственное жилье не меньшей площади и не хуже по качеству. За этим следят органы опеки.

ст. 292 ГК РФ — права членов семьи собственников жилого помещения

Если несовершеннолетнему не исполнилось 14 лет, дополнительно к базовому списку необходимо приложить:

  1. Свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника.
  2. Паспорт законного представителя и документ, подтверждающий его полномочия: например, свидетельство о рождении ребенка, удостоверение опекуна или свидетельство об усыновлении ребенка.
  3. Разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет.

Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самосто­ятельно участвует в сделке. Для этого нужно дополнительно письменное согласие законных представителей на совершение этой сделки и разрешение органа опеки на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом несовершеннолетним.

Что такое эмансипация несовершеннолетних

Несовершеннолетний, которому уже исполнилось 16 лет, может быть признан органами опеки и попечительства или судом полностью дееспособным — эмансипированным. Например, когда несовершеннолетний работает по трудовому договору, ведет предпринимательскую деятельность или вступил в брак.

Эмансипированные несовершеннолетние собственники вправе заключать сделки самостоятельно, без согласия законных представителей и органов опеки и попечительства на продажу жилья. В этом случае для сделки купли-продажи понадобится решение органа опеки и попечительства или суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным или свидетельство о заключении брака.

Если покупатель оплачивает квартиру с использованием кредитных средств, в МФЦ или Росреестр никаких дополнительных документов подавать не нужно. Но они понадобятся банку покупателя для одобрения ипотечного кредита.

У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень документов:

  1. Предварительный договор купли-продажи. Он нужен банку в качестве гарантии заключения сделки.
  2. Расписка в получении аванса или задатка.
  3. Технический паспорт БТИ на жилое помещение (не старше 5 лет). Он нужен, чтобы банк удостоверился в том, что нет незаконных перепланировок.
  4. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.
  5. Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов.

Если в ваших интересах действует представитель. Если у продавца нет времени или возможности самому заключать и регистрировать сделку, можно доверить эту работу представителю. Для этого потребуется нотариальная доверенность. Ее нужно будет приложить к списку документов для сделки.

Ну и что? 01.02.17

Если продавец сам продает жилье и заключает договор, а представителю доверяет регистрацию, в доверенности должно быть указано только право на подачу заявления на регистрацию перехода права собственности.

Если представитель полностью ведет сделку по продаже жилья, в доверенности нужно перечислить все полномочия и условия: заключить договор, продать за определенную цену, получить деньги, зарегистрировать. Все зависит от конкретной ситуации, но полномочия нужно описать максимально подробно, чтобы в последний момент не оказалось так, что представитель не может взять документы в МФЦ или получить аванс от покупателя.

На практике покупатели редко соглашаются совершить сделку через представителя. Поэтому на самой сделке, скорее всего, собственнику быть придется.

Как на практике

По закону для продажи квартиры никакие другие дополнительные документы не требуются.

Но на практике, чтобы удостоверится, что продавец не мошенник и сделка законна, покупатели часто просят показать им:

  1. договор купли-продажи или другие правоустанавливающие документы, из которых понятно, кто и на каких основаниях владеет квартирой, — договоры дарения, мены, долевого участия, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о приватизации;
  2. справку о погашении ипотеки, если продавец приобретал квартиру в ипотеку;
  3. справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться в том, что продавец полностью дееспособен и осознает последствия сделки;
  4. свидетельство о регистрации права собственности, если сохранилось (сейчас его уже не выдают);
  5. экспликацию, поэтажный план, технический и кадастровый паспорта БТИ, в которых указаны все характеристики квартиры;
  6. справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  7. справку об отсутствии долга за капремонт;
  8. выписку из домовой книги, из которой понятно, кто зарегистрирован в квартире;
  9. копию финансово-лицевого счета, который содержит сведения о зарегистрированных в квартире людях, характеристики квартиры, информацию о системах коммуникаций и коммунальных услугах.

Если вы продаете квартиру в Москве или Московской области, покупателю можно предоставить Единый жилищный документ. Он включает в себя основные характеристики квартиры, сведения о собственниках и зарегистрированных лицах, информацию о долгах за коммунальные услуги. ЕЖД заменяет справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и капремонту, выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета.

До договора купли-продажи Выписаться и разобраться с коммуналкой

Перед продажей квартиры необходимо рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт и снять с регистрационного учета всех жильцов, прописанных на жилплощади.

Долги за капремонт и коммунальные услуги. По закону долги по коммунальным услугам не переходят новому собственнику. Обязанность платить за квартиру и коммунальные услуги возникает после получения права собственности. Однако покупатель наверняка попросит вас подтвердить отсутствие долгов, чтобы не объяснять коммунальщикам, что он новый собственник и никому ничего не должен. Справку об отсутствии задолженности можно взять в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или другой организации, которая обслуживает ваш дом. Подтвердить отсутствие долга по коммунальным услугам также может ЕЖД, который можно получить через МФЦ.

ст. 153 ЖК РФ — обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

В отличие от коммунальных услуг, долги по капремонту привязываются не к человеку, а к квартире — и переходят к новому собственнику. Справку об отсутствии долга по капремонту выдает региональный фонд капитального ремонта.

ст. 158 ЖК РФ — расходы собственников помещений в многоквартирном доме

Если долг по коммуналке и капремонту есть, квартиру все равно можно продать. Но нужно обговорить порядок погашения долга с покупателем и закрепить его документально: в предварительном договоре купли-продажи или в авансовом соглашении. Долг можно погасить задатком или авансом, который внесет покупатель, или оплатить из полученных средств после продажи. Также можно соразмерно снизить стоимость квартиры, чтобы долг оплатил покупатель.

Снятие с регистрационного учета жильцов. После погашения долгов за квартиру нужно выписать — снять с регистрационного учета по месту жительства — себя и всех зарегистрированных в квартире жильцов. Выписаться можно на любом этапе сделки и даже после нее. Можно вообще не выписываться из квартиры, это не препятствует продаже и переходу права собственности. Но покупатель перед сделкой захочет удостовериться в том, что на жилплощади никто не зареги­стри­рован и никто не придет жить в его новую квартиру. Чтобы развеять опасения, необходимо предоставить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.

Выписаться можно автоматически, прописавшись по новому месту жительства. В этом случае вам понадобится паспорт и выписка из ЕГРН, подтверждающая, что вы собственник жилого помещения, в которое прописываетесь. Если собственник не вы, потребуется заявление собственника о постановке вас на регистрационный учет.

Из квартиры можно выписаться и в никуда, но помните, что если не прописываться по месту пребывания или жительства более 90 дней, можно заработать штраф в размере от 2 до 3 тысяч рублей, а для жителей Москвы и Санкт-Петербурга — от 3 до 5 тысяч рублей.

ст. 20 ГК РФ — место жительства гражданина

ст. 19.15.2. КоАП РФ — нарушение правил регистрации

Подать заявление о снятии с учета или постановке на учет можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ по месту, откуда выписываетесь или где хотите зарегистрироваться. Также можно сделать это через госуслуги или МФЦ.

Вместе с заявлением в паспортный стол нужно отдать паспорт, куда поставят штамп о снятии с учета и постановке на учет. Госпошлина за выписку и прописку не взимается.

Источник



Приобретение недвижимости на вторичном рынке

Квартиры на рынке вторичного жилья в отличие от первичного имеют запись о присвоении собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Что нужно делать?

Определитесь с квартирой, которую хотите приобрести Лучше всего воспользоваться услугами солидной риелторской компании. В этом случае вы будете избавлены от ненужных поездок при выборе квартиры, а в дальнейшем, при покупке, от сбора необходимых документов. Также риелторская компания обеспечит чистоту сделки. Если планируете брать квартиру в ипотеку Смотрите подробную инструкцию в жизненной ситуации Покупка квартиры по ипотеке. Проверьте реестры учёта недвижимости и собственника Запросите сведения о зарегистрированных правах на интересующий объект недвижимости в Росреестре. Получить выписку из ЕГРП (ЕГРН) Оформите договор купли-продажи Договор можно составить в простой письменной форме, но лучше заверить его у нотариуса. Согласно ст. 554 и ст. 555 Гражданского кодекса РФ, в договоре должны быть обязательно отражены следующие пункты:

  • сведения о предмете (адрес местонахождения, кадастровый номер, характеристики квартиры);
  • сведения о цене (от цены, указанной в договоре, будет зависеть и сумма возврата налога для покупателя).

Составьте акт приёма-передачи квартиры Ст. 556 Гражданского кодекса РФ определяет специальные условия передачи квартиры, согласно которым должен быть составлен документ подтверждающий передачу недвижимого имущества. Чаще всего продавец и покупатель составляют акт приема-передачи и обоюдно подписывают его. Подписание акта играет важную роль и подтверждает согласие покупателя с тем, что приобретаемая квартира соответствует требованиям о качестве жилого помещения. Зарегистрируйте права на недвижимость в Росреестре Комплект документов, которые подаются вместе с заявлением на государственную регистрацию, зависит от конкретных обстоятельств заявителя. Уточнить можно на сайте Росреестра.

Примерный список документов:

  • документ, удостоверяющий личность, или нотариально оформленная доверенность, если сделку производит другое лицо;
  • договор купли-продажи в 2 экземплярах;
  • свидетельства, акты, разрешения, которые подтверждают полномочия стороны сделки на недвижимость;
  • заявление о проведении госрегистрации.

Подать заявление Получите выписку из ЕГРН Государственная регистрация прав на недвижимость подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Выписка может быть предоставлена в электронной форме.

Если вы решили сделать вашу недвижимость постоянным местом жительства, не забудьте оформить прописку.

Услуги

Частые вопросы

Есть ли преимущества у рынка вторичного жилья?

Специалисты по недвижимости относят к преимуществам вторичного рынка следующие:

  • множество предложений позволяет покупателю подобрать район, категорию и тип жилья, которые будут соответствовать его требованиям;
  • ипотека на вторичное жилье предоставляется банками более охотно и с меньшими ставками из-за более низких рисков при заключении сделки;

— квартира готова к проживанию в ней; — cтоимость вторичного жилья хотя и превышает цену квартиры в новостройке, но компенсируется отсутствием необходимости затрат на ремонт и отделку.

Какие преимущества имеет владелец квартиры на первичном рынке недвижимости?

Среди преимуществ обычно выделяют три:

  • юридическая «чистота» квартиры;
  • психологический комфорт, обусловленный так называемым «эффектом первого хозяина»;
  • возможность получить сверхрыночную прибыль до 30%, в случае правильного инвестирования на раннем этапе строительства.

Кроме того, сделка с компанией, имеющей солидный имидж, является весьма выгодным мероприятием с очень низкой вероятностью возникновения проблем.

Как выбрать банк для ипотеки?

Обычно обращают внимание на следующие моменты в банковских услугах:

  • срок кредита и процентная ставка;
  • сроки рассмотрения банком заявки на кредит;
  • штрафы, комиссии, возможность досрочного погашения кредита;

— кто будет собственником квартиры в течение выплат по кредиту; — какую долю от дохода семьи устанавливает банк в качестве выплат по кредиту; — сколько будут стоить дополнительные услуги банка; — каковы сроки просрочки погашения кредита, в течение которых банк не будет применять штрафные санкции.

Полезные ресурсы

Росреестр Предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости. Программы социальной поддержки в жилищной сфере Государственные программы поддержки граждан. Ипотечный калькулятор Рассчитайте ипотечный кредит.

Источник